נחלה חקלאית הפכה בשנים האחרונות לנכס מבוקש במיוחד, והערך הכספי של הנחלות החקלאיות עלה באופן דרסטי, אף ביישובים מרוחקים ממרכז הארץ.

יש לדעת כי נחלה חקלאית כוללת בתוכה את חלקת המגורים (לרוב עד 2.5 דונם) וכן שטחים חקלאיים נוספים בהיקף שנע בין דונמים בודדים ועד עשרות רבות של דונמים. לעיתים השטחים החקלאיים צמודים לחלקת המגורים, ולעיתים הם מרוחקים ממנה.

ברובם המוחלט של המקרים על בעל זכויות בנחלה להיות חבר באגודה השיתופית החקלאית, שמטרתה השאת הרווחים של כלל החברים באגודה, וכן חלוקת המשאבים של האגודה באופן שוויוני.

בעל זכויות בנחלה חקלאית יכול לקבל רווחים מעיבוד האדמות החקלאיות, משימוש חקלאי אחר כגון רפת וכד' או השכרת האדמות למגדלים אחרים, הקמת פרוייקט סולארי על גגות המבנים, וכן רווחים שעשויים לצמוח ממיזמים מסחריים או חקלאיים של האגודה השיתופית. בנוסף, ניתן לבקש מרשות מקרקעי ישראל להקים יחידות אירוח בנחלה ולהשכירן, או לבצע שימוש לא חקלאי בחלק מן הנחלה, והדבר אפשרי בתנאים מסוימים.

יחד עם זאת, קבלה לחברות באגודה דורשת השתתפות של החבר בהון האגודה, המהווה מעין "רכישת מנייה" של האגודה השיתופית, וכמובן קבלת המועמד לאגודה באמצעות וועדת קבלה והצבעה באספה כללית. כמו כן על בעל הזכויות בנחלה לשלם מיסי אגודה לאגודה השיתופית וכן דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל.

רוכש נחלה (יד שנייה) צריך להביא בחשבון את כלל ההוצאות הכלולות בעת רכישת הזכויות בנחלה, הכוללות את התשלום לרשות מקרקעי ישראל, לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין) ולאגודה החקלאית, וכן את ההוצאות השוטפות הכלולות בזכויות בנחלה. כמו כן, עליו לבחון אילו זכויות כלולות בנחלה מבחינת גודל חלקת המגורים, היקף השטחים החקלאיים, הזכויות הנוספות שיש לחברי האגודה החקלאית, והשימושים והאפשרויות השונות שניתן לבצע בנחלה מבחינת התוכניות החלות, היקף זכויות הבניה בנחלה ועוד.

לעומת זאת מוכר הזכויות בנחלה צריך להביא בחשבון את המיסוי והתשלומים הנוספים החלים עליו בעת העברת הזכויות מבחינת רשות המיסים (מיסוי מקרקעין ומע"מ) ורשות מקרקעי ישראל. בנוסף, ככל שחלו תוכניות משביחות, על בעל הזכויות לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. כמו כן, יש להביא בחשבון שעליו להסדיר את כל הבניה והפעילות בנחלה, כולל חובות עבר, שכן בניה חורגת או שימוש לא חקלאי יקשו על העברת הזכויות בנחלה מבחינת רשות מקרקעי ישראל.

באשר לתשלום לרשות מקרקעי ישראל יש להבדיל בין מי שהיוון את הזכויות בנחלה, וחתם על הסכם חכירה ישירות מול רמ"י, לבין מי שטרם ביצע הליך של היוון הזכויות. יש לציין כי תנאי לביצוע ההיוון הינו רישום או הוכחה של ביצוע תהליך רישום של תוכנית לצרכי רישום פרטנית של הנחלה, או הליך הכנה של תוכנית לצרכי רישום של כלל הנחלות במושב, וכן הסדרת כלל השימושים והמבנים בנחלה.

· ככל שבעל הזכויות בנחלה לא שילם דמי היוון כלל, אזי עליו לשלם בעת מכירת הזכויות דמי רכישה בגין הזכויות בחלקת המגורים, ודמי הסכמה (לרוב בתוספת מע"מ) בגין הזכויות בשטחים החקלאיים, המשמשים עבור חקלאים כאמצעי ייצור.

· ככל שבעל הזכויות שילם תשלום לרמ"י בשיעור של 3.75% ומע"מ משווי הזכויות בחלקת המגורים, הוא יחתום על הסכם חכירה ישיר, ניתן יהיה לממש זכויות בניה בהיקף של עד 375 מ"ר ללא תשלום נוסף, ולא תהיה חובה לרצף בין דורי, אולם לא יינתן פטור מדמי הסכמה/ רכישה בעת מכירת הזכויות. ניתן יהיה לפצל מגרש מן הנחלה בתשלום של 33% מערך המגרש.

· ככל שבעל הזכויות שילם תשלום לרמ"י בשיעור של 33% ומע"מ משווי הזכויות בחלקת המגורים (תינתן הנחת אזור לזכאים וכן יקוזזו דמי הסכמה ששולמו בעבר עד גובה 20% משווי הזכויות), ניתן יהיה, בנוסף, לפצל מגרש אחד או שניים מן הנחלה ללא עלות כספית נוספת, וכן יינתן פטור מתשלום עבור מימוש כלל זכויות המגורים ע"פ התב"ע. מעבר לכך, לא יהיה צורך לשלם לרמ"י דמי הסכמה על חלקת המגורים בעת מכירת הזכויות.

יש לציין כי כיום נהוג בחלק מן העסקאות כי התשלום למוכר הזכויות הינו תשלום "נטו" כאשר את כלל המיסים וההיטלים משלם הקונה, וכך קיימת וודאות רבה יותר למוכר בעסקת המכר.

חשוב לציין כי לאור מורכבות העסקה וריבוי התשלומים, שאת חלקם ניתן להפחית באופן משמעותי, רצוי להיעזר בעורך-דין הבקיא בעסקאות מסוג זה.