לעיתים קיימת העדפה לרכישה או העברת נכסים באמצעות נאמן. משמעות רכישה או העברת נכס בנאמנות היא כי הנכס אינו נרשם על שם מי שרכש אותו בפועל, אלא על שם הנאמן, אף שהנכס אינו מיועד עבורו, כאשר הנאמן משמש כגורם מתווך בלבד בין הרוכש לבין הנהנה – מי שאמור להיות בעל הנכס בעתיד.

יצויין כי לרוב הנאמן אינו נרשם כבעל הזכויות בנכס, אלא הוא מקים חברה שהוא בעל מניותיה ומנהלה בפועל, ועל שמה הנכס נרשם.

ישנם יתרונות רבים ומגוונים לרכישת נכס באמצעות נאמן. בין היתר ניתן למנות את היתרונות הבאים:

· יצירת מסלול עוקף להורשת נכס, כולל העברה למי שאינו יורש לפי הדין או הצוואה, מבלי שהדבר יבוא לידי ביטוי בצוואה. כלומר הבעלים מעביר את הנכס עוד בחייו לנאמן, והנכס אינו בכלל מסת הנכסים שלו, אך עדיין מוסמך לקבל החלטות בעניינו;

· הגנה על הנכס מפני נושים של הרוכש (ואף של הנאמן), כולל במקרה של גירושין. דהיינו רכישת נכס או העברת נכס לנאמן, כך שלרוכש או למעביר אין זכויות בנכס, ולכן נושי הרוכש או המעביר (ואף של הנאמן) יתקשו לממש נכס זה;

· אנונימיות בביצוע הרכישה, כאשר הרוכש אינו מעוניין לחשוף את זהותו בפני המוכר;

· ביצוע עסקה עבור מי שאינו יכול לבצע עסקה מבחינה משפטית, עד לחלוף המניעה;

· אפשרות להחליף את הנהנה, מבלי שהדבר יהווה אירוע של עסקה במקרקעין המחוייב במס, עד להעברה לנהנה בפועל;

סיום נאמנות

נאמנות אמורה לבוא לידי סיום בהתאם לחוק, להסכם נאמנות, או להחלטת בית המשפט לפי העניין (למשל מינוי מפרק או כונס נכסים), או כאשר נכסי הנאמנות אינם קיימים יותר.

אם נאמן נפטר, הנאמנות עוברת ליורשיו, אך אם הנאמן הוא מורשה של גוף אחר, הרי שפטירתו או פיטוריו לא מביאים לסיום הנאמנות, ויש למנות אחר תחתיו.

ככל שמדובר בנאמנות שהסתיימה עקב ביטולה ע"י הנאמן, נכסי הנאמנות אמורים לחזור ליוצר הנאמנות, אלא אם כן נקבע בהסכם הנאמנות כי הם אמורים להגיע לידי צד שלישי.

כאשר הדבר לא ברור, נתון הדבר להחלטת בית המשפט לפי ס' 16 לחוק הנאמנות:

נתבטלה נאמנות, רשאי בית המשפט לקבוע מה ייעשה בנכסיה, והוא יורה על העברתם למטרות חינוך, תרבות, דת, מדע, אמנות, סעד, בריאות או ספורט, הכל לפי תנאי הנאמנות ולפי אומד דעתו של יוצרה.

אם לא נקבע מועד לסיום הנאמנות, בדרך-כלל רשאי כל צד להפסיקה, לאחר מתן הודעה על כך זמן סביר מראש (ע"א 4299/17 עליזה ויצמן נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (נבו 08.10.2020)).

מיסוי

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אדם הרוכש על שמו זכות במקרקעין, עבור אחר, להודיע על כך למנהל מס שבח תוך 30 ימים מיום הרכישה, כי רכש את הזכות עבור אחר – בנאמנות.

חבות מס הרכישה (בעת רכישת הזכות) או מס השבח (בעת מכירת הזכות), באשר לעסקת הנאמנות, תהיה בהתאם לזכאותו של הנהנה, ולא של הנאמן.

כמו כן, אם הנאמן הודיע לרשויות המס כי רכש את הזכות בנאמנות, יראו אותו כנאמן, וכאשר הזכות תועבר מן הנאמן לנהנה, תהיה העברה פטורה ממס (סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין).

יחד עם זאת, לעיתים רשויות המס אינן רואות בעסקה של רכישת הנכס ע"י הנאמן והעברתו מהנאמן לנהנה כעסקה אחת שחבות המס הינה לפי הנהנה, אלא כשתי עסקאות שונות, המחוייבת כל אחת במיסוי נפרד. על פי הפסיקה, אחד מהתנאים להכרה בקיומה של נאמנות אשר חוסה תחת הפטור הקבוע בסעיף 69 לחוק היא, כי לנאמן אין אינטרס אישי בנכס נשוא העסקה.

לאור המורכבות של עסקת נאמנות במקרקעין, רצוי להיעזר בשירותיו של עו"ד הבקיא בתחום המס, בתחום המקרקעין והנאמנות, על מנת לערוך הסכם מכר והסכם נאמנות אשר יובילו למטרות שהצדדים מבקשים להשיג, תוך חיסכון במס ובהליכים משפטיים מיותרים.