לעיתים צדדים לעסקה במקרקעין שבוצעה, מעוניינים לבטלה, ולהשיב את הגלגל אחורנית, כך שהנכס יחזור לבעליו המקורי. לעיתים, עסקה מתבטלת שלא בהסכמה, אלא בעקבות הפרה של אחד הצדדים את הסכם המכר.

כמובן שהדבר אפשרי, וניתן להעביר את הבעלות בחזרה לבעלים המקורי, אולם מבחינת רשויות המס מדובר בבעיה מורכבת.

ככלל, לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, אם עסקה בוטלה – יש להשיב לנישומים את המס שהם שילמו:

" המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".

ככל ששולם מס בעסקה המקורית, על הנישומים להגיש בקשה (או משותפת/ או צד אחד ע"פ פסק דין) על-גבי טופס 6130 – תצהיר על ביטול מכירה / פעולה באיגוד למשרד מיסוי המקרקעין שבו מנוהל התיק, וככל שהמנהל משתכנע כי מדובר בביטול – יוחזר המס.

אלא שבפועל, במקרים רבים רשות המיסים אינה משתכנעת כי מדובר בביטול הסכם, והיא רואה בהשבת הזכויות לבעלים המקורי כעסקת מכר חוזר, אשר לא רק שלא מזכה במס, אלא גם מחייבת במס נוסף (שבח ורכישה) בגין המכר החוזר.

ישנה לעניין זה הוראת ביצוע 26/92 ביטול מכירות לעניין חוק מס שבח מקרקעין, המפרטת את התבחינים והשיקולים השונים להכרה בביטול עסקת מכר.

בפסיקת בית המשפט העליון (עא 8340/10 מ.ו. השקעות בע"מ נ' רשות המיסים בישראל – משרד האוצר) נקבעו מבחני העזר הבאים, כדי לענות על השאלה האם מדובר בביטול עסקה או שמא במכר חוזר:

· האם מדובר בביטול בהסכמת הצדדים, שאז הביטול יבחן ביתר זהירות ודקדקנות;

· האם קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים, שאז גובר החשש כי הביטול מבוסס על שיקולי הימנעות ממס;

· מטרת הביטול – האם המטרה העיקרית היא חסכון במס או קיים טעם כלכלי אחר;

· משך התקופה בין כריתת ההסכם לביטולו – ככל שהתקופה ארוכה יותר הנטייה היא לראות הביטול כפיקטיבי;

· האם העסקה הושלמה ונקלטה – כגון אם נרשמו המקרקעין על שם הקונה, אם נמסרה לו החזקה בנכס, אם הפיק פירות מהנכס, אם הכניס שינויים בנכס וכיו"ב;

· גובה ההשבה – השבה על פי מחיר השוק ביום הביטול מצביעה יותר על עסקת מכר חוזר ולא על השבת התמורות ששולמו בעסקה המקורית.

על מנת להימנע מתשלום מס מיותר, רצוי להיעזר בעו"ד הבקיא בדיני המס, על מנת שביטול העסקה לא ייחשב כמכר חוזר, במקרים המתאימים.