היבטי מיסוי בהליכי רכישת משק חקלאי
רכישת משק חקלאי כרוכה לא רק בבדיקות הנוגעות לזכויות הקרקע והיבטים תכנוניים. היא כרוכה גם בהיבטי מיסוי מורכבים שעל הרוכש להכיר. יהיה עליו לבצע תיכנון לגיטימי מראש. היבטי המיסוי בעסקאות נדל"ן חקלאי כוללים מיסים ישירים ועקיפים. המיסים הישירים הם: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. בנוסף, במקרים מסויימים יכול להיות גם מס עקיף כגון מע"מ. מאמר זה סוקר את ההיבטים המרכזיים בתחום המיסוי בהעברת זכויות במשקים חקלאיים. במסגרת המאמר, יוצגו דוגמאות למקרים משפטיים וסעיפי חוק רלוונטיים.
מיסוי ברכישת משק: מס שבח – מתי חלה חובה ומתי ניתן פטור
מס שבח הוא מס שמוטל על רווח ההון במכירת זכויות במקרקעין. המוכרים משק חקלאי נדרשים לקחת בחשבון את החבות במס שבח שעשויה לחול על המכירה. במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור או הקלה- לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963על דירת מגורים יחידה וכדומה.
איך רשויות המס קובעות את שיעור המס?
רשויות המס מחלקות את התמורה המתקבלת ממכירת המשק החקלאי "לנכסים" המרכיבים את המשק החקלאי. חלק מיוחס לדירת/בית המגורים. בהתאם, זכאי המוכר לפטור ממס שבח, במידה וזהו בית המגורים היחידי. במידה וקיים בית מגורים נוסף במשק, או המוכר בעלים של דירת מגורים אחרת, ימוסו בתי המגורים בשיעור מלא של מס שבח ממועד רכישת המשק החקלאי על ידי המוכר. שאר חלקי המשק כגון: שווי זכויות בנייה לא מנוצלות, ימוסו בשיעורי מס שבח מלאים. המוכר רשאי לנכות מהתמורה לצורכי חישוב מס השבח, הוצאות מגוונות. הוצאות הנכללות הן הוצאות שהוצאו בגין רכישת המשק.הוצאות לדוגמה: שווי הרכישה, מיסים, שכר טירחת מתווך ועורך דין ועוד. המוכר גם יוכל לנקות הוצאות שהוצאו לצורך השבחת המשק החקלאי, כגון שיפוץ.
מיסוי ברכישת משק: מס רכישה
מדובר במס החל על הרוכשים המחושב משיעור התמורה של העסקה. רשויות המס מחלקות את התמורה המתקבלת ממכירת המשק החקלאי "לנכסים" המרכיבים את המשק החקלאי. חלק מיוחס לדירת/ בית המגורים ובהתאם ממסים את הרוכש במדרגות מס רכישה במידה וזה לו בית המגורים היחידי. במידה וקיים בית מגורים נוסף במשק, או הרוכש הינו בעלים של דירת מגורים אחרת ימוסו בתי המגורים ב-8% (נכון ליוני 2025) מסכום התמורה שיזקף לשווי בתי המגורים. שווי זכויות בנייה בלתי מנוצלות במשק החקלאי, ימוסו במס רכישה בשיעור של 6% (נכון ליוני 2025) מסכום התמורה שיזקף עבור זכויות הבניה הבלתי מנוצלות. בגין רכישת המשק החקלאי ישולם מס רכישה בשיעור מופחת עד סכום מקסימלי המתעדכן מדי שנה.
מיסוי ברכישת משק: היטל השבחה – שינויים בייעוד הקרקע
היטל השבחה חל על בעל נכס. ומוטל כאשר אושרו תוכניות בנייה, ממועד רכישת המשק על ידי המוכרים, המגדילות את זכויות הבנייה במשק, תוכניות המעלות את שווי הקרקע/ המשק. כאשר רוכשים משק חקלאי במטרה לשנות את ייעוד הקרקע,למשל, להופכו ליעוד למגורים, יחול היטל השבחה. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, יש לחשב אותו בעת ביצוע העסקה.
הפניה: חוק זה, בפרט סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק , קובעים את התנאים והדרכים לקביעת שיעור היטל השבחה במקרים של שינוי ייעוד מקרקעין.
מיסוי ברכישת משק: מע"מ ומיסוי עקיף
ברכישת משקים חקלאיים, לעיתים מתעוררת השאלה, האם יש חובה בתשלום מע"מ על העסקה. בהתאם לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975, ישנן נסיבות מסוימות בהן יחול מע"מ על רכישת החלק החקלאי הפעיל של המשק. יש להתייעץ עם עורך דין ורואה החשבון המלווה את העסק החקלאי..
מיסוי ברכישת משק: מימון והשלכות מס נוספות
בעת רכישת משק חקלאי, קיימת חשיבות להבנת העלויות המלאות, כולל מיסוי ישיר ועקיף. זאת כדי להבטיח תכנון פיננסי מתאים. מומלץ לפנות לעורך דין דין הבקיא בהיבטי מיסוי מכירת משק חקלאי ויוכל לחשב את שיעור המס הצפוי. עורך הדין יציע דרכי פעולה שיכולות להקל על המוכר או הרוכש במקרים של חיוב מס גבוה. המוכר והרוכש זכאים להגיש השגה על קביעות רשויות המס ביחס למיסוי עיסקת מכירת משק חקלאי. הם אף רשאים להגיש ערר על החלטת רשויות המס בהתאם לחוק.
לסיכום
רכישת משק חקלאי מלווה בהיבטי מיסוי מורכבים ומשתנים. ישנם מקרים בהם ניתן להימנע ממסים גבוהים. זאת יש לעשות באמצעות תכנון מס לגיטימי והיכרות עם החקיקה והפסיקה הרלוונטית. אם אתם שוקלים מכירת או רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. אלו יוכלו להבטיח כי תהליך הרכישה יעבור בצורה חלקה ויחסוך תשלום מיסים והיטלים מיותרים ככל האפשר.
אל תהססו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי ומקיף בנוגע למיסוי מקרקעין ברכישת משק חקלאי. כך תוכלו למקסם את רווחיות העסקה.
מאמרים נוספים
הליך קבלה ליישובים במגזר הכפרי
על פי הדין כיום, על מנת לרכוש זכות במקרקעין בחלק מן היישובים בישראל, יש לעבור הליך קבלה. במאמר זה נסביר על הליכי הקבלה ביישובים השונים. חשוב להדגיש כי ישנו הבדל בין משמעותי בין הליך הקבלה ליישוב המאוגד כאגודה שיתופית קהילתית, לבין הליך קבלה ליישוב המאוגד כאגודה שיתופית חקלאית.
נחלה חקלאית הינה נכס יקר ערך כשעצמו, שבשנים האחרונות מחירו הולך ומאמיר, והיא מהווה גם נכס מניב, ככל שמנצלים את הזכויות בה ואת הפוטנציאל הכלכלי הגלום בה, באופן מיטבי.